Nieuws

Sinds de coronapandemie in maart 2020 ook (ondernemend) Nederland hard raakte, is dit in de rechtspraktijk inmiddels een veelgehoorde klacht van ondernemers die winkel- en/of horecaruimte huren. Doordat de winkel of het horecabedrijf van deze huurders op last van de overheid geheel of gedeeltelijk moest sluiten, liep hun omzet fors terug terwijl de lasten en kosten vrijwel gelijk bleven. Tegelijkertijd bleken de verhuurders, zeker in de beginfase van de coronacrisis, vaak niet bereid te zijn om de huurders hierin tegemoet te komen.

Ook nu, ruim een jaar na het begin van de coronacrisis, leidt dit in de praktijk nog met regelmaat tot conflicten. De cafébaas of de restauranthouder bij wie inmiddels het water aan de lippen stond, voelde (en voelt) zich daarom genoodzaakt om bijvoorbeeld betaling van de huur volledig of gedeeltelijk op te schorten. In veel huurovereenkomsten is bepaald dat de huurder geen recht heeft op opschorting, huurvermindering of verrekening. Het gevolg was (en is) dat de verhuurder en huurder dan soms lijnrecht tegenover elkaar komen te staan. Dit heeft in de achterliggende maanden tot meerdere kort gedingprocedures tussen verhuurders en de huurders van winkel- en/of horecaruimtes geleid. Inmiddels zijn ook de eerste bodemprocedures gevoerd.

De uitkomst van deze procedures is vooral goed nieuws voor huurders: de rechter heeft in meerdere zaken steeds geoordeeld dat de coronapandemie een ‘onvoorziene omstandigheid’ is die recht geeft op huurprijsvermindering voor de huurder. Bij een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in de wet, gaat het om een omstandigheid die beide partijen bij aanvang van de huurovereenkomst niet konden zien aankomen en waar partijen ook geen invloed op konden uitoefenen.

De consequentie van deze uitspraken is dat de financiële ‘coronapijn’ voor zowel de verhuurders als de huurders zoveel mogelijk gelijk moet worden verdeeld. Dit geldt niet alleen voor de ‘eerste coronagolf’, maar ook voor de ‘tweede coronagolf’, zo is op 19 februari jl. nog door de Rechtbank Overijssel geoordeeld.

Let op: dat betekent niet steeds een 50%/50%-verdeling voor verhuurder en huurder. De huurder zal aan de hand van concrete omzetgegevens of aan de hand van bijvoorbeeld de ontvangen overheidssteun aannemelijk moeten maken dat de omzetdalingen en de doorlopende kosten dusdanig fors zijn dat een huurprijsvermindering redelijk en gerechtvaardigd is. Welk percentage huurprijsvermindering redelijk is, is en blijft een kwestie van maatwerk.

Nu de uitspraken van de diverse rechtbanken in de achterliggende maanden inhoudelijk gezien van elkaar afwijken, heeft de Rechtbank Limburg op 31 maart jl. aan de Hoge Raad gevraagd om duidelijkheid te geven over de vraag of huurders inderdaad op basis van onvoorziene omstandigheden aanspraak kunnen maken op huurvermindering. Ook is aan de Hoge Raad gevraagd om aan te geven welke omstandigheden in dat geval mogen worden meegenomen bij de verdeling van de schade en op welke wijze een eventuele huurkorting dan moet worden vastgesteld.

Meer weten? Neem contact op met onze advocaten Michiel van Gastel (Hellevoetsluis) of Harmen van der Wilt (Ridderkerk).